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  • frapalmieri70

Superbonus 110% - Immobili difformi vanno prima sanati.

Tra le tante tematiche e punti ancora da chiarire, quella che riveste maggiore importanza (considerato il costruito del nostro Paese) è certamente il tema degli abusi edilizi. Un tema sul quale abbiamo scritto tanti approfondimenti ma che ne merita uno nuovo.

Il problema è stato riconosciuto dallo stesso legislatore con la modifica apportata dal Decreto Agosto (il D.L. n. 104/2020) al Decreto Rilancio che ha aggiunto il seguente comma 13-ter:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

In sostanza, il legislatore ha affermato che il tecnico e il SUE dovranno accertare lo stato legittimo facendo riferimento esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Qui, però, si pone un problema: come interpretare questa disposizione? lo stato legittimo va verificato su tutte le parti comuni dell'edificio oppure solo a quello dell'intervento?

La differenza è netta e sostanziale perché, riferendoci ad esempio ad un intervento di isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera) di una facciata che rappresenta il 25% delle superficie disperdente, nel primo caso il tecnico dovrà verificare lo stato di legittimità di tutte le parti comuni dell'edificio, nel secondo caso dovrà riferirsi esclusivamente alle parti in comune in cui si sta intervenendo.

Cosa succede, ad esempio, se la facciata in cui si sta intervenendo non presenta alcun abuso, ma ad esempio un'altra facciata ha degli abusi sulle parti comuni? deve essere il tecnico a prendersi le responsabilità? il committente?

Benché Pirandello dica che "È meglio avere dubbi che false certezze", è altresì necessario che l'argomento riceva un chiarimento il più opportuno dettagliato.


L'abuso blocca le detrazioni fiscali

Ricordiamo, infatti, che in caso di accertamenti vale quanto previsto all'art. 49, comma 1 del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia):

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.


Non è, cioè, possibile beneficiare di alcuna detrazione fiscale nel caso l'immobile presenti degli abusi edilizi.


Ma è bene ricordare anche che ci sono abusi che non possono essere sanati e vanno solo rimossi, e altri che presentano situazioni previste dal DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia).


*estratto dal sito Lavoripubblici.it

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